Comment choisir sa formule de défiscalisation immobilière ?

L’étendue de l’offre de dispositifs de défiscalisation immobilière peut paraître déconcertante.
Avant de commencer toute recherche, faire le point sur vos objectifs d’investissement est donc une étape primordiale. Vous pourrez ainsi préciser vos attentes, afin de mieux cibler le ou les produits de défiscalisation immobilière adapté(s) à votre situation.

  • Souhaitez-vous vous constituer un patrimoine, prévoyez-vous de pouvoir en disposer rapidement ?
  • Voulez-vous privilégier la rentabilité locative, ou votre objectif principal est-il de défiscaliser ?
  • Le type de logement a-t-il de l’importance dans votre décision d’investissement ?
  • Serez-vous plus enclin à investir sur des logements neufs, anciens, de belles vieilles pierres ou dans une résidence de services ?
  • Votre choix se porte-t-il sur la métropole ou l’outre-mer ?

La défiscalisation immobilière est possible sur l’ensemble de ces différents investissements locatifs. Pour vous aider à y voir plus clair, découvrez les principaux dispositifs : les lois Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, Cosse, Malraux, Monuments historiques, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et l’usage du déficit foncier.

La Loi Pinel :

La loi Pinel, un dispositif de défiscalisation immobilière dans le neuf. Si vous souhaitez investir dans le neuf, en métropole ou dans les DOM, le dispositif de la loi Pinel vous permet une réduction d’impôt calculée en fonction du montant du bien acquis et de la durée de la location.

Les critères à remplir pour profiter de cette défiscalisation immobilière portent sur l’emplacement du bien, sa durée de mise en location, le montant de son loyer et les ressources des futurs locataires.
Les plafonds de loyers et de ressources des futurs locataires évoluent chaque année en fonction du marché immobilier.

La loi Denormandie, réaliser une défiscalisation immobilière dans l’ancien :

Extension de la défiscalisation immobilière de la loi Pinel depuis 2019, le dispositif Denormandie permet d’investir dans un logement ancien avec pour objectif de le réhabiliter.
Ce dispositif est lui aussi limité à des zones géographiques et les conditions de location sont encadrées comme pour la loi Pinel (plafonds des loyers et des ressources du locataires, durée minimum).
La réduction fiscale est du même ordre mais porte cette fois sur le prix d’achat augmenté du coût des travaux. Les travaux doivent représenter 25 % maximum du montant global de l’investissement immobilier.

La loi Censi-Bouvard, l’investissement dans des résidences gérées

Cette loi propose de profiter d’une défiscalisation immobilière en investissant dans des logements meublés au sein de résidences de services. Elles concernent des résidences étudiantes, de tourisme, de soins ou des établissements dédiés aux seniors (EHPAD). Le bien doit être loué meublé, par bail commercial, pendant 9 à 12 ans. La loi Censi-Bouvard 2020 se distingue des autres dispositifs car elle n’intègre pas les contraintes
habituelles de zonage, de plafond de loyer et de plafond de ressources du locataire.
Votre foyer fiscal peut réaliser plusieurs investissements Censi-Bouvard, mais la réduction d’impôt sera calculée dans la limite d’un investissement total de 300 000 €. Cette disposition vous offre la possibilité de déduire de vos impôts à hauteur de 11 % du montant de votre investissement et peut se cumuler au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Le Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA à 20 % pour un achat dans le neuf.

Les lois Malraux et Monuments historiques, investir dans des immeubles classés et rénovés

Ces 2 dispositifs n’entrent pas dans le calcul de plafonnement des niches fiscales, ils peuvent donc se cumuler avec d’autres produits de défiscalisation immobilière.
Le dispositif Malraux séduira les amoureux des belles pierres. Sa vocation est de préserver et de remettre en état les quartiers historiques des centres-villes. Un appartement situé dans les zones prédéfinies et rénové sous le contrôle des Bâtiments de France, permet une réduction de 22 à 30 % des impôts sur les années correspondant à la période des travaux. Le plafonnement de 400 000 € sur 4 ans permet une économie substantielle pour les investisseurs les plus fiscalisés.
La loi Monuments historiques permet la défiscalisation immobilière des charges liées à l’acquisition : la restauration et l’entretien d’un bâtiment classé (détenu pendant au moins 15 ans). Ces charges sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, et le déficit foncier est déductible du revenu global.

La loi Cosse, ajouter une dimension sociale à votre investissement

Le dispositif de la loi Cosse concerne les investissements réalisés dans le neuf comme dans l’ancien. La location devra se faire sous convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), et respecter des conditions de plafonnement des loyers et de revenus des locataires. Le dispositif permet alors une déduction d’impôt sous forme d’abattement de vos revenu fonciers.

Cet abattement oscille entre 15 et 85 % selon les caractéristiques du bien et du bail.

Le LMNP pour optimiser votre investissement locatif en toute liberté

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez proposer votre logement meublé à la location pour en retirer des revenus complémentaires (pour un bail annuel ou plus ponctuel) ? Pour réussir son investissement avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), votre bien, neuf ou
ancien, doit être suffisamment équipé (tables, chaises, lit, appareils de cuisson, étagères de rangement…). Le locataire doit en effet tout avoir à disposition et ne pas sentir la nécessité d’apporter davantage que ses affaires personnelles.


Un investissement en LMNP peut être réalisé dans tout type de logement (neuf ou ancien). Il doit toutefois être strictement affecté à l’habitation (dans un immeuble traditionnel ou dans une résidence de services). Voici tous les critères pour justifier du statut LMNP et profiter de ses avantages :


• acheter et louer un bien meublé ;
ne pas faire l’objet d’une inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) commeloueur en meublé professionnel (LMP) ;
ne pas percevoir plus de 23 000 € de loyers au cours de l’année.

Le statut de loueur meublé non-professionnel implique que vos revenus locatifs ne constituent pas la majorité de vos ressources. Il est donc indispensable de percevoir, pour l’ensemble du foyer fiscal, des revenus d’une autre nature, dont le montant est égal ou supérieur à l’ensemble des loyers perçus.

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