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La fiscalité d’une SCI

Les avantages de la SCI pour investir dans l’immobilier locatif

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Alors, il peut être plus intéressant pour vous d’acheter un immeuble en SCI, notamment si vous optez pour une location nue. En effet, une société civile immobilière séduit par le fait qu’elle permet de bénéficier d’une gestion de patrimoine optimale. Dotée d’une personnalité morale, elle vous permet d’acquérir des biens immobiliers. Mais encore, pour protéger votre patrimoine immobilier et faciliter la transmission de celui-ci à vos enfants, ce montage juridique est à privilégier.

Achat d’un immeuble en SCI : pour optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine
Gestion de patrimoine simplifiée en SCI Idéale pour un investissement à long terme dans l’immobilier locatif, la SCI vous permet effectivement de gérer plus facilement votre patrimoine :
  • Il revient au gérant de la société d’assurer les actes de gestion courante
  • Lorsqu’il s’agit de prendre des décisions, aucune unanimité n’est requise
À noter la décision unanime des associés n’est nécessaire que pour les décisions cruciales comme la révocation du gérant ou la vente d’un bien immobilier détenu par la société. Transmission optimisée grâce aux abattements fiscaux Pour transmettre en toute simplicité votre patrimoine immobilier à vos enfants, la SCI est une option à privilégier. En effet, elle permet de réduire, voire de s’acquitter des droits de succession dus à l’État. Concrètement, vous pouvez transmettre vos parts sociales de la société de votre vivant à vos enfants. Ainsi, pour bénéficier d’un abattement fiscal, vous devez réaliser des donations de 100 000 € (plafond à ne pas dépasser) tous les 15 ans pour chaque enfant. Il va sans dire que grâce au démembrement de propriété en SCI, vous pouvez toujours profiter librement du bien (par exemple, continuer à vivre dans l’immeuble et percevoir les loyers). Et ce, même après avoir effectué une donation à vos enfants. À votre décès, vos enfants, qui jusque-là ne disposaient que de la nue-propriété, récupèrent la jouissance du bien (usufruit) sans payer d’impôt supplémentaire. À ce moment, ils deviennent pleins propriétaires de leurs parts.
Protection du conjoint survivant en SCI
Si un couple procède à l’achat d’un bien immobilier à deux, le conjoint peut être protégé de deux manières :
  • Les deux époux sont tous deux cogérants du bien
  • Chaque époux détient la moitié des parts sociales et est usufruitier de l’autre moitié
En cas de décès de l’un des époux, on a donc respectivement les cas de figure suivants :
  • Le conjoint survivant devient gérant unique et conserve les pouvoirs accordés par les statuts
  • Le conjoint survivant devient propriétaire du bien immobilier sans avoir à payer de droits de succession
Le démembrement croisé en SCI permet d’ailleurs à un couple de concubins d’acquérir une résidence principale. Ce montage juridique leur donne en plus l’opportunité de se protéger mutuellement.

Les autres avantages de la SCI en matière d’investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif en SCI : une sortie facilitée
Une SCI permet de s’affranchir des contraintes relatives à l’indivision comme les conflits entre les héritiers. Effectivement, un associé peut sortir facilement de l’investissement en cédant ses parts sociales aux autres associés. Avec l’accord de ces derniers, il a également la possibilité de vendre ses parts à un tiers.
La possibilité d’acheter un bien à plusieurs
La création d’une SCI nécessite au moins 2 personnes. C’est donc la solution idéale pour l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Cette possibilité permet de réaliser un investissement plus important, car les associés mettent en commun leurs apports pour pouvoir acquérir des biens immobiliers de grande valeur. D’autant qu’il est possible d’accueillir un nombre illimité d’associés pour accroître davantage le pouvoir d’achat de la société.
Mais, investir à plusieurs dans l’immobilier locatif, c’est aussi l’assurance de :

  • Limiter les risques relatifs à la possession du bien
  • Diminuer les charges
  • Éviter les contraintes d’une copropriété
  • S’associer avec des personnes de confiance ou les membres de sa famille (SCI familiale)
  • Obtenir plus facilement un emprunt de la banque

Bon à savoir Comme mentionné plus haut, la SCI est particulièrement adaptée pour un investissement locatif nu. En revanche, elle se révèle incompatible avec la location meublée.

Investir dans l’immobilier locatif : les avantages fiscaux d’une SCI

La SCI véritable outil d’investissement vous permet de réduire votre assiette fiscale grâce à la déduction de tous les frais relatifs à votre activité (travaux de rénovation notamment) et amortissements comptables de votre bien immobilier. SCI soumise à l’impôt sur le revenu Une SCI est par défaut soumise à l’IR. Lorsque la société est soumise à l’IR, l’imposition s’effectue au niveau de chaque associé sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent. Cette option fiscale est à privilégier en cas de création d’une SCI familiale. En effet, elle s’avère plus favorable aux associés. Bon à savoir Si l’ensemble des revenus d’un associé ne dépasse pas les 15 000 €, celui-ci peut opter pour le régime micro-foncier.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Avec l’IS, l’imposition se fait au niveau de la SCI elle-même, plus précisément sur les bénéfices qu’elle génère. Ce mode d’imposition présente d’ailleurs plusieurs avantages, dont l’amortissement fiscal du bien immobilier et la déduction de certaines charges. Ainsi, parmi les charges déductibles, il y a la rémunération du gérant, les droits d’enregistrement et les frais de notaire lors de l’acquisition d’un immeuble. En outre, cette option fiscale convient parfaitement bien si vous envisagez de ne pas procéder à la revente de votre bien immobilier. À noter que les revenus de la SCI assujettie à l’IS ne se calculent pas selon les règles des revenus fonciers. Ils rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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