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Immobilier – La SCI est une société dotée d’un fort potentiel souvent inexploité lui permettant de constituer un outil efficace à la transmission du patrimoine. Alors, faisons œuvre originale et créative. La dissociation des droits comme alternative au démembrement de propriété :
Le Code civil confère aux associés de la société civile une très grande liberté pour rédiger et organiser les statuts des sociétés civile à l’heure de leur constitution mais aussi postérieurement.
L’une des nombreuses facultés réside dans la possibilité de dissocier les droits financiers et les droits de vote du capital social.
Cette alternative peut favorablement répondre à la volonté des associés fondateurs de conserver le pouvoir ou/et les revenus tout en donnant (ou vendant) la quasi-totalité des parts sociales : « je veux donner mais aussi rester le décideur ».
A cet endroit, cette organisation apparaît bien plus pertinente et plus simple à gérer que le démembrement de propriété au sens où, d’une part il n’y a pas de répartition légale ou conventionnelle entre le résultat courant et le résultat exceptionnel, et d’autre part où il n’y a pas de répartition des droits de vote dans leur nature.
Pour gagner en efficacité, l’ingénierie d’une telle dissociation pourra emprunter différents procédés :
-elle pourra liée, soit aux parts sociales, soit aux associés eux-mêmes
-elle pourra aussi être, soit pérenne, soit circonscrite dans le temps
Mieux encore, cette dissociation pourra évoluer dans le degré et dans le temps par simple modification du contrat sociétaire.
Ici, le néophyte comme le professionnel averti ne feront qu’un pour admettre l’influence sur la valeur des parts sociales à transmettre.
En effet, s’agissant d’une donation en pleine propriété de parts sociales, ces dernières subiront une déprécation qui sera proportionnelle aux avantages réservés, à l’image du démembrement de propriété où la rétention de droits (de votes et financiers) au bénéfice de l’usufruitier entraîne corrélativement et logiquement une baisse de la valeur de la nue-propriété.
En conséquence, les droits de mutation ne s’en trouveront que diminués.
Et si l’on a pris soin de lier l’existence de ces droits renforcés à la vie de l’associé qui en reste propriétaire, ces parts sociales redeviendront ordinaires par l’extinction des prérogatives particulières qui lui sont attachées.
Au plan du droit, il faut assimiler ce mécanisme à celui de l’extinction de l’usufruit.
Ainsi, dissocier les droits financiers et les droits de vote du capital social facilite significativement la transmission du patrimoine et allège son coût fiscal.
Avantages :
-gain financier significatif en termes de droits de mutation,
-pas de recours au démembrement de propriété des parts sociales
-facilité de gestion comparativement au démembrement de propriété
-conservation du pouvoir par le donateur pour rester maître des décisions malgré qu’il ne conserve que peu de parts (ici 10 %),
-conservation du revenu (portant même sur le résultat exceptionnel) au profit du donateur pouvant constituer un complément de retraite,
-souplesse permettant évolution et adaptation
La SCI permet d’éviter la précarité et les problématiques liées à l’indivision souvent issue d’une transmission non préparée.
La société civile procure 3 leviers indiscutablement important :
-La qualité d’associé par opposition à la qualité d’indivisaire,
-La gérance,
-Le contrat sociétaire réalisé sur mesure
Elle constitue ainsi un moyen intéressant lorsqu’un même bien ou lot de biens doit être transmis à plusieurs personnes.
L’enjeu du régime fiscal :
Attention à l’imprudence de se précipiter sur l’option pour le régime de l’IS qui peut séduire éphémèrement par la neutralisation temporaire des revenus fonciers, oubliant bien vite que cette option est irrévocable.
C’est souvent le fruit d’une vision à court terme omettant in fine le douloureux paiement d’un impôt sur la plus-value. Et ce n’est pas une transmission à titre gratuit (donation ou succession) des parts sociales qui résoudra l’affaire.
Bien au contraire, c’est transférer le problème créé aux héritiers ou donataires (merci pour le cadeau…). Il existe heureusement des solutions alternatives.
Face à la diversité des situations, le praticien doit faire œuvre originale. La SCI peut être un merveilleux vecteur de transmission du patrimoine, mais ce n’est pas le seul.
Seule une approche pluridisciplinaire et fondée sur les objectifs réels des intéressés permettra la création d’une réelle valeur ajoutée qui n’est pas uniquement financière.
N’oublions pas que la SCI n’est pas une fin en soi, ni une solution universelle. Elle constitue un outil qui doit concourir, avec créativité, à la mise en œuvre d’une stratégie globale préalablement définie.
