L’investissement immobilier professionnel

Le marché de l'Immobiler Professionnel

Bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts : l'immobilier dit « professionnel » est constitué des biens qui ne font pas partie de l’immobilier dit « habitation ». Ils se différencient par des rendements historiquement et nettement supérieurs à ceux de l'immobilier résidentiel.

Le marché de l'immobilier commercial connaît aujourd'hui un renouvellement global, dû principalement au changement de mode de consommation. Redéploiement géographique, nouveaux concepts, parcs d'activités "nouvelles générations"... autant de changements majeurs qui ouvrent le marché à de nouveaux investisseurs. En effet, historiquement réservé aux institutionnels, aux foncières ou aux très gros investisseurs, l'investissement en immobilier professionnel devient aujourd'hui accessible aux particuliers.

Immobilier Professionnel : Etat du marché

Le marché de l'immobilier professionnel est aujourd'hui un marché très dynamique sur le plan des investissements. Sur ce marché, les projets de pôle commercial en périphérie des villes ont représenté ces dernières années plus de 70% du nombre de projets commerciaux. Parmi eux, plus de 50% représentent des projets de parcs d'activités type "Retail Parks".

L'investissement en commerces de périphérie a gagné du terrain sur les dernières années. Les concepts innovants de "Retail Parks" sont très appréciés du consommateur et donc des investisseurs.

Renouvellement de l'offre : les enseignes locomotives ne sont plus seulement alimentaires. Les enseignes dans le domaine des loisirs ou l'équipement de la maison font aujourd'hui partie intégrante des attentes des consommateurs.

Développement des "Retail Parks" : l'offre commerciale y est élargie par rapport aux anciens parcs d'activités. La conception et l'organisation de ces nouvelles zones sont plus conviviales, plus festives : la zone devient un véritable lieu de vie.

Carence de petites surfaces commerciales de 200m²

LA FISCALITE DE L'INVESTISSEMENT

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier professionnel à titre d'investissement, il est fortement conseillé à l'investisseur de réaliser son investissement via la création d'une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l'IS. Nous vous expliquerons ici les intérêts financiers d'un tel montage.

Pourquoi le choix de la soumission à l'IS ? Le système de calcul de l'IS est différent de celui de l'IR et soumis aux règles des sociétés commerciales :

Le taux d'imposition est plus faible pour les sociétés que pour les revenus. Le taux de l'IS est de 15% jusqu'à 38 120€ de résultat et 33% au-delà.

Le régime Fiscal IS vous permet d'amortir le bien immobilier. Vous utiliserez donc "l'usure annuelle" du bien sous forme de déduction supplémentaire du montant imposable. Sur les biens immobiliers en Immobilier Professionnel que nous vous proposons, l'amortissement est de 5% par an, sur 20 ans.

>>Résultat taxable = loyers encaissés - intérêts d'emprunt - charges d'amortissement

Récupération de TVA Dans le cadre d'in investissement sur un bien immobilier professionnel neuf, l'investisseur récupère la TVA (19,6%) sur le prix du bien.

Récupération du compte courant associé En cas d'apport personnel à la SCI au moment de sa création, l'investisseur récupère sa mise initiale sans fiscalité.

Versement de dividendes La sortie des fonds sous forme de dividendes permet également de bénéficier d'une fiscalité avantageuse puisque les dividendes sont imposables après un abattement de 40 %

La transmission Là encore, la SCI est bien adaptée pour optimiser la transmission. L'investisseur conserve l'usufruit du bien immobilier et cède sous forme de parts de SCI, la nue-propriété à ses enfants. L'investisseur usufruitier continue ainsi de percevoir les revenus générés par le bien. Attention cependant à bien rédiger les statuts de la SCI : en cas de démembrement, chaque part sociale donne droit au vote. Il suffit donc d'adapter les statuts pour que l'investisseur conserve les pleins pouvoirs sur les décisions à prendre.