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L’investissement Locatif Immobilier
Investissement locatif : conseils pour bien investir dans l’immobilier !
Investir dans l’immobilier permet de se préparer pour l’avenir, pour la retraite, mais aussi de bénéficier d’un complément de revenu et même d’en vivre en développant des rentes régulières. L’immobilier donne la possibilité de se constituer un patrimoine transmissible, et générer un capital sur le long terme.
L’investissement locatif est un moyen simple de se construire un patrimoine. En effet, cela consiste à acheter un logement afin de le proposer à la location et ainsi bénéficier d’un revenu supplémentaire, voire suffisant pour en vivre. Ce type d’investissement concerne tous les biens immobiliers qui vont pouvoirs être proposés à des locataires. On parle de maisons, caves, appartements, parkings, bureaux, locaux commerciaux et même d’immeubles de rapport. Cet investissement comporte de nombreuses possibilités. Premièrement, il peut être fait avec un locataire déjà en place ou à vide pour ensuite le mettre en location. Il faut savoir que le bien acheté avec le locataire permet à l’acheteur d’avoir une vue directe sur la rentabilité de cet investissement.
Pour réaliser cet investissement, il est stratégiquement intéressant d’utiliser l’effet de levier de l’emprunt bancaire. Les revenus locatifs remboursent l’échéance de prêt et permettent à l’investisseur d’amortir le capital emprunté. En fonction des caractéristiques du projet d’investissement, le cash-flow est un élément pertinent de décision. (= le bénéfice une fois que tu as payé l’ensemble de tes charges).
Les avantages de l’investissement locatif
L’investissement immobilier est un excellent véhicule patrimonial car les avantages y sont nombreux. L’immobilier est considéré comme l’un des placements les plus solides. Car malgré les crises successives, le marché immobilier est un des marchés des plus résilients. Tous cherchent à se loger, que ce soit une première location, une location pour se rapprocher de son lieu de travail ou au contraire pour fuir le stress des grandes villes, une location due à l’agrandissement de la famille… Les tensions locatives présentes sur les agglomérations françaises sont symptomatiques d’un marché dynamique et tendu.
L’avantage principal est le fait de pouvoir se constituer un revenu sur le long terme. Celui-ci peut servir de revenus complémentaires, être mis en épargne pour payer les études de ses enfants, améliorer sa retraite ou, le temps venu, laisser un héritage à ses proches.
Coté impôts, l’investissement immobilier permet de pouvoir réduire d’en payer peu voire pas du tout, du moins dans les débuts.
L’État a mis en place différents dispositifs fiscaux afin d’inciter les bailleurs à investir dans l’immobilier locatif. Le statut LMNP permet de déduire l’ensemble des charges liées à son bien immobilier au régime réel, ou 50% d’abattement sur les revenus au régime micro-Bic. En ce qui concerne l’immobilier neuf, les investisseurs bénéficient aussi des avantages fiscaux offerts par les lois Pinel, Censi-Bouvard, et bien d’autres.
Les précautions à prendre avant de réaliser un investissement locatif.
Comme pour toute autre décision importante liée à l’argent, il est préférable de bien se renseigner sur divers points. Il est important de peser le pour et le contre avant de se lancer, ceci vous permettra de vous diriger vers la bonne solution. Il ne sert à rien de se lancer à l’aveugle, les risques peuvent être de taille ! Ainsi, procurez-vous les bonnes informations… Nous vous conseillons vivement de vous former avant de vous lancer. Vous devez pouvoir identifier une bonne affaire, le statut pour lequel opter, le type de contrat de location, la fiscalité et bien d’autres points à savoir.
Comment choisir votre investissement immobilier ?
C’est une étape importante : vous devez déterminer, en amont, le type d’investissement à réaliser et vos objectifs. Le premier critère pour choisir votre investissement est l’emplacement (la ville, le quartier, etc.).
1/ Déterminer l’emplacement où investir.
Il faut tenir compte de l’emplacement du logement. Il convient d’opter pour un quartier agréable, cela reste plus facile à louer. D’autre part, assurez-vous que le quartier soit alimenté par des transports en commun et entouré d’écoles, commerces, loisirs… Après, cela dépend du genre de location que vous souhaitez effectuer. Un étudiant aura tendance à rechercher un logement près des sites universitaires. Un couple avec enfants va s’intéresser davantage aux quartiers où les petites écoles et crèches sont à proximité.
Privilégiez une ville proche de chez soi, ça sera plus simple pour faire les visites et gérer les travaux. Votre connaissance du secteur vous aidera à choisir un bien puisque près de chez vous. Toutefois les meilleures affaires ne situent pas forcément à proximité de chez soi. Il faudra par moment aller plus loin pour investir.
2/ Aller voir votre banquier.
Avant de chercher à investir, vous devez voir votre banquier pour qu’il valide votre capacité d’emprunt. Cela orientera vos recherches au niveau du type d’investissement possible.
3/ Déterminer le prix au m².
Pour ne pas acheter un bien plus cher que le marché, vous devez connaître le prix au m² dans le secteur où vous souhaitez investir. Pour ce faire, vous pouvez aller sur les sites comme rendementlocatif et meilleuragents.
Ce prix au m² sera votre repère quand vous consulterez les sites d’annonces immobilières.
En revanche il vous faudra prendre en référence le prix de votre rentabilité, et non celui du marché afin d’optimiser votre investissement.
4/ Savoir calculer une rentabilité.
La rentabilité est un indicateur qui permet d’apprécier si un investissement est rentable ou pas.
Rentabilité brute
Voici le calcul de rentabilité :
Rentabilité = (Loyer mensuel x 12) x 100 / Prix d’acquisition du bien
Rentabilité nette
Le calcul est quasiment le même, à la différence qu’on va rajouter les charges, ce qui va faire que ce calcul sera plus juste. Le voici :
{[Revenus Locatifs Annuels – (Charges + Travaux)] / Prix d’achat du bien} x 100 = Rentabilité nette du bien.
Fixez-vous un minimum de 8% pour que votre bien s’autofinance.5/ Déterminer vos objectifs.
Vous devez déterminer vos objectifs. En effet, votre investissement sera différent selon ce que vous souhaitez faire avec l’immobilier. Vos décisions ne seront pas les mêmes selon le but que vous vous êtes fixé : si vous souhaitez investir maintenant pour y habiter plus tard, si vous préférez vous assurer un complément de revenus pour la retraite ou encore si vous voulez revendre le bien afin d’encaisser une plus-value… Chaque but déclenche une stratégie pour le choix du logement à acquérir.
Voici par exemple certains objectifs :
-Investir dans ma ville.
-Rentabilité souhaitée : 10%.
-Cash-flow minimum de 400€ par appartement.
-Investissement en colocation.
-Prix d’achat au m² : maximum 2000€ du m², prix d’acquisition global.
6/ Choisir une stratégie immobilière.
Il existe plusieurs stratégies en immobilier. Voici les principales :
Location nue
La location nue est la plus simple à mettre en oeuvre car vous n’avez pas besoin de meubler le bien. En contrepartie, les rentabilités ne sont pas aussi importantes. C’est plutôt une stratégie si on veut avoir un revenu passif. L’avantage majeur, c’est que les locataires restent plus longtemps (bail de 3 ans). Par contre, attention aux impôts, ce type de location ne bénéficie pas d’avantage particulier !
Parking/box
Alors là, en matière de tranquillité, il n’y a rien à redire… Il n’y a tout simplement plus rien à faire une fois que c’est loué ! Autre avantage : on ne peut pas dégrader une place de parking. Par contre, c’est considéré comme de la location nue, donc la fiscalité n’est pas des plus avantageuse.
Location meublée
La location meublée est le fait de proposer un bien avec tous les meubles nécessaires pour y vivre. Les loyers sont 20 à 30% plus chers que la location nue. Il y a cependant plus de turnover que dans la location nue. Enfin, la fiscalité est attrayante : il y a la possibilité soit de bénéficier d’un abattement d’impôts sur les loyers, soit de déduire l’ensemble des charges.
Colocation
La colocation est le fait de louer son appartement chambre par chambre à des étudiants. Cette stratégie permet de doubler un loyer par rapport à la location nue, voire parfois de le tripler. Ça demande un peu plus de travail et surtout ça demande un investissement plus important car il faut de grandes surfaces. Fiscalement, la colocation est considérée comme de la location meublée et bénéficie donc des avantages fiscaux.
Immeuble de rapport
Cette stratégie consiste à acheter un immeuble entier. La rentabilité peut être similaire voire supérieure à la colocation, mais ce type d’investissement demande des compétences particulières et une excellente gestion.
Division de lot
La division de lot consiste à prendre une grande surface et la diviser en plusieurs appartements d’une plus petite surface. Cette stratégie est très rentable mais il faut maîtriser un nombre important de paramètres.
Location courte durée
Il ne s’agit pas d’un investissement mais de son optimisation. C’est une stratégie dès plus rentable, mais chronophage ! Cette stratégie consiste à louer son appartement à la nuit. Vous pouvez encaisser 20 à 30% de plus que la colocation.
