Quels sont les avantages des régimes fiscaux applicables à un investissement en LMNP ?

Avec le statut LMNP, les loyers relatifs à une location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à ceux des logements vides qui sont eux des revenus fonciers. La fiscalité laisse donc apparaître de nombreuses différences. De quoi s’agit-il et de quels avantages fiscaux pouvez-vous bénéficier via un investissement LMNP ?

Vous allez pouvoir aisément constater que ce statut garantit, en plus d’une rentabilité prometteuse, une moindre imposition de vos revenus. Selon le régime choisi, vous avez également la possibilité d’amortir les dépenses et les charges relatives à votre logement meublé et profiter d’un remboursement de votre TVA.


Pour réaliser un investissement en LMNP, chiffres à l’appui, 2 principaux types de régimes fiscaux s’offrent à vous :
Le micro-BIC, le plus fréquent en statut LMNP, s’applique lorsque vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 €.

Il s’agit du régime de principe permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % sur le montant de vos loyers. Il présente donc un caractère intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes, notamment si vous n’avez plus ou presque pas d’amortissements à déduire.

Exemple de Guillaume et Laurence
Ils sont propriétaires d’un logement meublé dont le rendement locatif annuel s’élève à 12 000 € pour un bail d’une durée d’1 an renouvelable. Avec l’abattement fiscal forfaitaire de 50 %, ils sont donc imposables, à hauteur de 6 000 € et l’impôt qu’ils doivent payer s’élève donc à 2 800 € environ (en supposant un taux marginal de 45 %).

Si les revenus locatifs de votre investissement en statut LMNP dépasse les 70 000 €, il est absolument nécessaire d’opter pour le régime réel. Il permet de déduire de vos impôts une pluralité de charges, à savoir en particulier celles relatives à votre investissement immobilier et à vos revenus locatifs (charge de copropriété, intérêts d’emprunts, honoraires comptables, taxe foncière…). Sont également à déduire les amortissements liés à votre logement, ceux-ci allant de 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte ; ainsi que de 5 à 10 ans pour les meubles et équipements.

Très intéressant d’un point de vue fiscal, l’ensemble de ces charges en location meublée permettent tout simplement une défiscalisation quasi intégrale des loyers perçus !

Exemple Nicolas et Véronique
Dans le cadre d’un investissement en LMNP, ils ont récemment acheté un appartement ancien à un prix de 400 000 € qu’ils louent meublé. La rentabilité en termes de loyers perçus à l’année est de 18 000 €.

L’amortissement de leur bien sur 30 ans équivaut à une charge annuelle de 11 000 €. Comme les autres charges (dépenses courantes, intérêts d’emprunt, frais fixes amortis…) s’élèvent à 7 000 €, les charges annuelles totales sont au même niveau que les loyers perçus. Les revenus imposables pour cette location sont donc nuls.

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